KİRA SÖZLEŞMELERİ VE KİRACININ EVİ TAHLİYE EDERKEN DİKKAT ETMESİ GEREKEN HUSUSLAR

Kira Sözleşmeleri:

Kira sözleşmeleri, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya ondan yaralanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kiraya verenle birlikte kararlaştırdıkları kira bedelini ödemeyi üstlendiği rızai sözleşmelerdir. Kira sözleşmesinin kurulabilmesi için tarafların karşılıklı ve birbirlerine uygun bu irade beyanları yeterlidir. Ayrıca kiralanan şeyin kiraya veren tarafından kiracıya teslimi gereken sözleşmelerdendir.

Yukarıda yapmış olduğumuz tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmeleri kiracı ile kirayı veren arasında karşılıklı borç doğuran sözleşmelerdir. Kira sözleşmesi rızai olduğu için taraflar bu kira sözleşmesini belirli süreli veya süresiz olarak düzenleyebilirler. Belirli süreli olarak taraflarca düzenlenmiş olan kira sözleşmeleri belirtilen sürenin geçmesi ile herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmeleridir. Diğer kira sözleşmeleri ise belirli olmayan bir süre için yapılmış sözleşmelerdir.

Kira Sözleşmelerinin Feshi:

            Belirli süreli kira sözleşmelerinde açık veya örtülü biçimde belirtilen sürenin sonunda kira sözleşmesi sona erer. “ Tarafların aralarında açık bir anlaşma bulunmadığı halde kira ilişkisini sürdürürlerse belirli olarak kurulan sözleşme belirsiz süreli kira sözleşmesi haline dönüşür.” Belirsiz süreli kira sözleşmelerimde taraflardan her biri yasal fesih dönemlerinde ve kanuni fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi fesih edebilir. Fesih bildirim süreleri kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren esas alınır. Kiraya verenin fesih etmesi halinde; kiracıların bildirim sürelerine uyulup uyulmadığı hususunda daha dikkatli olmaları gerekir. Çünkü kira sözleşmesini fesih etmek isteyen kiraya verenler, bildirim sürelerine dikkat etmeksizin ihtarname gönderip kiracılarını mağdur durumda bırakabilmektedir. Eğer kiracılar bildirim sürelerine dikkat ederlerse haksız olarak kendilerine gelebilecek bu tahliye ihtarnamelerinin belirtilen fesih dönemine veya bildirim sürelerine uyulmadığından bir sonraki fesih dönemi için tahliyelerini erteleyebilirler.

            Bildirim süreleri: Belirli süreli kira sözleşmelerinde bu sözleşmeyi sona erdirmek isteyen kiracı/kiraya veren belirli sürenin bitiminden 15 gün önce diğer tarafa yazılı olarak bildirmelidir. Bu bildirim süresine veya yasal fesih dönemlerine uyulmadığı takdirde kira sözleşmesi arka arkaya birer yıl aynı koşullarda uzar. (G.K.K.m.11) Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri yerel adette belirlenen veya bir adetin bulunmaması durumunda 6 aylık kira döneminin sonu için 3 aylık fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi fesih edebilir. Yargıtay 6. H.D. 15.04.1997, E.3514/K.3652 kararında yazılı kira sözleşmesinin belirli süreli olarak düzenlenmiş olup süre sonunda sözleşmenin tarafları kira ilişkisini aynı şekilde sürdürmüşlerdir. Bu nedenle kira sözleşmesi belirsiz süreli hale gelmiştir. Bu nedenle feshi ihbarda bulunulup dava açılması gerekir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde feshi ihbar süresi 6 aylık kira döneminin sonu için bu dönem bitmeden 3 ay önceden feshi ihbarda bulunulması gerekmektedir. Yargıtay’a konu olmuş olan konu olayda süreye uyulmamış olması nedeni ile davanın süre yönünden reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi hatalı olmuştur.

            Günümüzde hukuki uyuşmazlık doğuran fesih hallerinden kiraya verenin feshi daha çok karşımıza çıkmaktadır. Bu durumda kiraya veren yukarıda da bahsetmiş olduğumuz feshi ihbar süresine uygun olarak veya feshi ihbar sürelerine uymaksızın kiracısına ihtarname (bildirim) göndermesi hallerini ayrı ayrı değerlendirmemiz gerekmektedir:

-          Kirayı Verenin Feshi İhbar Süresine Uygun Olarak  Tahliye Bildiriminin Yapılması Halinde  Kiracının Yapması Gerekenler

Kira sözleşmesinin tahliyesi kiraya veren tarafından, kendisine bildirim yapılan kiracı kiralananı kendisine tanınan süre içerisinde tahliye etmelidir. Aksi takdirde kiraya verenin, kanuni olarak kiracıyı kiralanandan tahliyeye zorlama hakkı doğacaktır.

Kira kontratında kiralananda bulunan demirbaş vs. diğer ayrıntılı hususlar belirlenmişse evin teslim anında aynı şartlarda ve eksiksiz ev sahibine iadesi gerekmektedir. Eğer kira kontratında ayrıntılı bir belirleme söz konusu değilse kiracının vermiş olduğu zararların ispatı son derece zor olacaktır ve bu durumda kiracının tahliye anında evi tam ve eksiksiz teslim ettiği kabul edilecektir. Buda kiraya vereni zarara uğratabilecek bir husustur.

Kiracı, kiralananı teslim ederken Teslim Belgesi düzenleyerek kiraya verene iade etmesi kendisini hukuki anlamda güvence altına alacaktır.  

-          Kirayı Veren Tarafından Feshi İhbar Süresine Uymaksızın Tahliye Bildiriminin Yapılması Halinde Kiracının Yapması Gerekenler

Kiracılar, bu şekilde kendilerine gelebilecek tahliye ihtarnamelerinin belirtilen fesih dönemine veya bildirim sürelerine uyulmadığından kira sözleşmesinin bir sonraki fesih dönemi için geçerli olacağından bu hususta telaşlanmamalılardır. Çünkü bir dönem daha kiraya veren tarafından tahliyesi söz konusu olamayacaktır. Sözleşme aynı koşullarda devam edecektir. Kiraya verenin icrai olarak kiracılarını tahliyesi hakkı olmadığı için kiracılarına karşı kiralananı terk etmesi için yapacağı davranışlar haksız ve hukuksuz olacaktır. Kiraya verenin bu davranışları neticesinde maddi veya manevi zarara uğrayabilecek kiracılar da hukuki yollara başvurmalıdır. Bu hususta bir avukata danışılması tavsiye edilir.  

                                                                                              Stj. Av. Mustafa TAHAN